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2016年5月1日，全面營改增這只靴子終于落地了，一直把心懸在嗓子眼里的房地產行業、建筑行業等也終于把心放回了肚子，原來，營改增，真的沒那么可怕：第一，對于房地產，總局開出了“老項目”的概念，老項目可以采取簡易征收的計稅方式；第二，建筑行業包清工，可以采取簡易征收計稅方式，按3%的征收率計稅，由于不含稅收入的概念變了，稅負比營改增前還降低了；第三,不動產租賃業，同樣引入了“老項目”的概念，老項目可以采取簡易征收方式計稅。
總局真的是很體貼，你感到幸福了么？
第一：房地產開發業簡易征收
我一直有個疑問，假如有兩個商業辦公樓項目，位于同一地區的同一地段，同樣的物業水平，甲項目2015年年中開工，2017年開5月交付；乙項目，2016年5月份開工，2017年末交付。毫無疑問，甲項目會采取簡易征收的計稅方式，乙項目會采用一般計稅方式。那么問題來了：商業項目以公司置業居多，同樣地段、同樣物業水平的不同項目，甲項目只能給客戶開具5%的專用發票，乙項目卻可以給客戶開具11%的專用發票，客戶如果考慮整體稅收籌劃的話，會選擇購買那個項目的不動產？
雖然乙項目采用了一般計稅，開具11%的專用發票，可因為抵扣了建筑成本的進項稅額，反而增值稅稅負可能低于甲項目的5%，市場價格優勢和項目盈利水平對于甲項目直接是碾壓性的。
此時，甲項目會不會因為采取了簡易征收的計稅方式，因而處于市場競爭的劣勢？這種劣勢實則與甲方的管理水平沒有任何關系，而全國不可估量的存量建設中的“老項目”，只要是商業地產，基本都面臨此尷尬。
更為尷尬的是，購買不動產的客戶，購買甲項目取得的簡易征收計稅方式的專用發票只能抵扣5%的進項稅，后期即使平價轉讓，卻要按照11%繳納增值稅，莫名就給國家貢獻了6%的進銷差額，沒有增值額，卻產生增值稅，這也是醉了。可怕的是：全國到底有多少老項目即將走向市場！
如果客戶在2016年4月30日前，預定了甲項目的房產，并預交了數量不少的預付款，根據國家稅務總局公告（2016年第18號）規定，此部分預付款最多只能取得增值稅普通發票，哀哉，相比于客戶購買的乙項目房產，未交房，先貶值。
第二：建筑業簡易征收
建筑業營改增后，對于行業反映強烈的“包清工”，總局順應民意的推出了“包清工合同”可以選擇按照簡易征收計稅方式核算，稅負一下子降下來了。
按理說，建筑公司應該到國稅總局送錦旗放鞭炮，繞總局三天三夜以謝恩寵。然而，建筑公司的包清工合同，可以孤立的存在于整個社會環境中，自己跟自己玩？
2016年5月1日，國家實行全面營改增以后，在上下游企業的合同談判中，發票類型及稅率已經成為合同談判和簽訂的重要內容，甚至是關鍵因素。A企業作為包清工的勞務公司，如果執意的選擇采用簡易征收計稅，那么在同項目和其他同行的競爭中還有價格優勢么？想取得合同，對不起，降價吧，其他同行開具11%的專用發票，A企業采用簡易征收，開具3%的專用發票，除非降低8%的報價，否則就不會取得合同。
其他企業采用一般計稅，消耗的輔材還可以抵扣進項，稅負會低于是11%；A企業采用簡易征收，消耗的輔材不可以抵扣進項，稅負就是3%。A企業降低8%的代價取得合同，合適么？
未來，簡易征收是不是個笑話？
第三：房屋租賃業簡易征收
這個有點類似于房地產開發業，同樣地段同樣物業，老項目、新項目如何定價？老項目如何和新項目進行獲客競爭？
更嚴重的是，企業取得的不動產，其“老項目”的認定是以取得不動產的時間，而不是不動產的開工時間，與房地產開發行業和建筑行業的“老項目”不是一個概念。
凡是2016年5月1日后新取得的不動產，無論進項發票是什么稅率，出租、轉讓都算新項目，這對不動產租賃業，尤其是轉租業，是個致命的打擊。企業租入不動產，對于出租方，如果是“老項目”，出租房可以采用簡易征收計稅方式，開具5%的銷項發票；企業轉租時，對于自己來講，又是個新項目，必須按照11%繳稅，大家腦補下尷尬的場面吧。
關鍵是：這種概念的“老項目”的體量，是房地產業和建筑業概念的“老項目”的不知道多少倍。
我總覺得營改增的全面實施，全國減稅5000億，是一個故事，跟A說：我早就為你們考慮好了，給你個特殊政策，可以采用簡易征收的計稅方式，讓你少繳稅，稅負只減不增；跟B說：你稅率提高了？怕什么，上游企業可以給你開具專用發票抵扣，稅負肯定會減少？但是如果把A和B叫一起來講這個故事，是個什么結果？
其他行業可以實行簡易征收計稅方式的，基本是同樣的道理。沒有哪一個企業可以脫離整個社會經濟而孤立的存在，怎么玩都行，要想玩好，必須尊重別人的感受，除非你的客戶是自然人、是政府機關、是非應稅單位，不需要抵扣進項稅額，否則，采取簡易征收計稅方式，要想獲得市場，必然以犧牲價格為代價，而采取簡易征收計稅方式造成的企業自身采購本可抵扣的進項無法抵扣，勢必使自己在市場競爭中喪失更多的話語權。
現在，你還覺得簡易征收這個政策紅利真的是個大紅包？
