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最近看了各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)“物業(yè)公司代水電部門代收的水電費(fèi)征收增值稅問題”的解答，特整理如下：

上述省市解答基本可以歸納為：如果物業(yè)公司轉(zhuǎn)售給住戶，則屬于銷售水、電行為，應(yīng)繳納增值稅；如果符合類似于海南解答的四個(gè)條件則不征收增值稅。實(shí)際上這四個(gè)條件借用了增值稅條例實(shí)施細(xì)則中的第十二條第二款同時(shí)符合相應(yīng)條件的代墊運(yùn)輸費(fèi)用不屬于價(jià)外費(fèi)用的條款。

但本人認(rèn)為這個(gè)政策的制定以及解答并沒有完全考慮住戶以及物業(yè)公司的實(shí)際情況。

首先對(duì)于入駐在商務(wù)樓宇的企業(yè)來說，自來水公司和電力公司未必點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直接面對(duì)住戶，都是通過物業(yè)公司代收水電費(fèi)，如果住戶是一般納稅人，肯定需要增值稅專用發(fā)票并希望按照相應(yīng)的稅率進(jìn)行抵扣，但物業(yè)公司如果是小規(guī)模納稅人，是無法開具相應(yīng)稅率的增值稅專用發(fā)票的，而小規(guī)模納稅人的物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電賺的只是額外的手續(xù)費(fèi)，對(duì)于水電本身沒有賺錢，開具水電費(fèi)發(fā)票卻要繳納增值稅，進(jìn)項(xiàng)卻不能抵扣，這也許會(huì)加大小規(guī)模納稅人的物業(yè)公司的稅負(fù)。

其次，即使物業(yè)公司是一般納稅人，取得的自來水公司的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票也許是3%，因?yàn)楦鶕?jù)財(cái)稅（2014）57號(hào)文，自來水公司可以選擇按照3%的簡(jiǎn)易征收率，但物業(yè)公司轉(zhuǎn)售卻要按照13%的稅率征稅，這無疑也會(huì)加大物業(yè)公司的稅負(fù)。

再者，如果物業(yè)公司符合四個(gè)條件屬于代收行為，則無法開具增值稅發(fā)票，對(duì)于住戶來說用什么發(fā)票入賬，如何稅前列支卻是個(gè)問題。

原營(yíng)業(yè)稅的文件財(cái)稅（2003）16號(hào)文第三條第十九款規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。

這個(gè)規(guī)定是否可以在“營(yíng)改增”后借用呢？即類似于勞務(wù)派遣的差額征稅，其實(shí)代收水電費(fèi)和勞務(wù)派遣業(yè)務(wù)最終的結(jié)果都是一樣的，賺的就是代理費(fèi)或者手續(xù)費(fèi)。如果物業(yè)公司能夠差額征稅，全額開票對(duì)于雙方都是有好處的。