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近日跟從事國(guó)家審計(jì)的老司機(jī)聊了聊關(guān)于萬達(dá)廣場(chǎng)的那些事，談了談關(guān)于一些稅務(wù)審計(jì)的看法。我們看一下2015年王健林的萬達(dá)集團(tuán)工作報(bào)告，2015年新開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)26個(gè)；萬達(dá)廣場(chǎng)租賃收入144億元，完成年計(jì)劃的101.1%，同比增長(zhǎng)30.7%，由于租金大幅增長(zhǎng)，租金收繳率及物管費(fèi)收繳率達(dá)到100%，租金利潤(rùn)占萬達(dá)商業(yè)利潤(rùn)比重預(yù)計(jì)超過35%，比2014年提升5個(gè)百分點(diǎn)。（本數(shù)據(jù)節(jié)選自2015年大連萬達(dá)集團(tuán)工作報(bào)告）
從上述大連萬達(dá)集團(tuán)工作報(bào)告，可以看出萬達(dá)廣場(chǎng)的主要收入來源是租賃收入和物業(yè)收入。萬達(dá)廣場(chǎng)作為開發(fā)商在商業(yè)模式上全國(guó)各地低價(jià)拿地，委托建筑商急速建設(shè)，快速招商；萬達(dá)廣場(chǎng)是房東的角色（出租方），靠租金和物業(yè)費(fèi)賺取利潤(rùn)；承租方一般分為個(gè)體工商戶或者公司（品牌旗艦店）等等，然而個(gè)體工商戶在財(cái)務(wù)核算上相對(duì)不健全，稅務(wù)上實(shí)行核定征收，單純的從賬務(wù)上去檢查很難有突破，因?yàn)槿f達(dá)廣場(chǎng)面臨的是直接消費(fèi)者，消費(fèi)者很少跟商家索要發(fā)票，一般都是購物小票，結(jié)算上一般通過現(xiàn)金支付。所以從某種意義上，承租方（商戶）的收入很可能流向個(gè)人賬戶，隱藏收入。同理，廣場(chǎng)在跟承租方（商戶）進(jìn)行房租結(jié)算時(shí)，商戶也可能不要求廣場(chǎng)提供發(fā)票，用普通收據(jù)代替。
即使商戶索要發(fā)票，萬達(dá)也存在不開發(fā)票的案例（本案例來自沈陽晚報(bào)、沈陽網(wǎng)主任記者吳強(qiáng)）。辛女士投資11萬多元租賃了沈陽奧體萬達(dá)廣場(chǎng)某商鋪。辛女士為商鋪辦理稅務(wù)登記時(shí)被要求提供正規(guī)的發(fā)票，多次到沈陽奧體萬達(dá)廣場(chǎng)索要發(fā)票。可沈陽奧體萬達(dá)廣場(chǎng)以各種理由拒開發(fā)票。財(cái)務(wù)相關(guān)人員向記者解釋：租賃合同中沒有要求開發(fā)票一項(xiàng)。那我問你合同里不寫讓你交稅，你就不交稅了么。不開發(fā)票還有理，我看是強(qiáng)詞奪理。正是由于行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和商業(yè)模式?jīng)Q定了在稅收征管等方面存在很大的提升空間。
如何針對(duì)類似的商業(yè)模式進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)，談一下個(gè)人粗淺的認(rèn)識(shí)和看法；
（1）、統(tǒng)計(jì)商業(yè)廣場(chǎng)的建筑面積，實(shí)際出租面積；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)對(duì)比；
（2）、統(tǒng)計(jì)商業(yè)廣場(chǎng)的未出租面積；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)對(duì)比；
（3）、統(tǒng)計(jì)商業(yè)廣場(chǎng)的承租方清單，并按照個(gè)體工商戶和公司進(jìn)行分類；與賬面情況進(jìn)行比較分析；
（4）、測(cè)試商業(yè)廣場(chǎng)同承租方的租賃合同，檢查結(jié)算方式、出租單價(jià)、金額等履行情況；檢查是否存在不簽合同等情形；
（5）、對(duì)比商業(yè)廣場(chǎng)歷年租賃面積、租賃單價(jià)、租賃收入等，有無異常；也可以按客戶維度分析；
（6）、實(shí)地觀察、訪談商業(yè)廣場(chǎng)的下游承租方（商戶），了解相關(guān)交易細(xì)節(jié)等；
了解行業(yè)特點(diǎn)和商業(yè)模式有助于開展稅務(wù)審計(jì)，了解商業(yè)模式需要從行業(yè)的上下游、交易方式、結(jié)算方式等幾個(gè)方面切入，跳出審計(jì)做審計(jì)，跳出審計(jì)項(xiàng)目去延伸審計(jì)，會(huì)有新的突破和線索。
