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一、合法憑據(jù)的理解
《進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干措施》（國(guó)稅發(fā)[2009]114號(hào)）規(guī)定，未按規(guī)定取得合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。許多稅務(wù)人員認(rèn)為，企業(yè)列入成本費(fèi)用的項(xiàng)目都必須取得發(fā)票，這是對(duì)稅收政策的誤解。這里的“合法憑據(jù)”，是指合法的原始憑證，包括經(jīng)濟(jì)合同、出庫單、入庫單、公證書、法院判決或裁定書、個(gè)人身份證復(fù)印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機(jī)構(gòu)或有關(guān)部門的證明、繳款書、財(cái)政收據(jù)、捐贈(zèng)票據(jù)等等。通常，可以將合法憑據(jù)分為外來憑據(jù)與內(nèi)部憑據(jù)，外來憑據(jù)又可按照是否為增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目分為應(yīng)稅項(xiàng)目憑證和非應(yīng)稅項(xiàng)目憑證，其中，對(duì)于應(yīng)稅項(xiàng)目憑證除購買金融商品等特殊情形外，應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票。
“發(fā)票，是指在購銷商品，提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開具、收取的收付款憑證。”《發(fā)票管理辦法》第二十四條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得自行擴(kuò)大專業(yè)發(fā)票使用范圍。”2016年5月1日，營(yíng)改增全面施行后，營(yíng)業(yè)稅普通發(fā)票停止使用，相關(guān)業(yè)務(wù)均應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。
實(shí)務(wù)中，屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的，企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具。個(gè)人取得的應(yīng)征增值稅收入以及企業(yè)取得的非工商登記經(jīng)營(yíng)范圍的應(yīng)征增值稅收入，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票。發(fā)票應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行填寫，詳細(xì)填有購買貨物、接受勞務(wù)或服務(wù)的具體名稱(品名、規(guī)格、型號(hào)、勞務(wù)或服務(wù)項(xiàng)目等)、數(shù)量及金額等。對(duì)因各種原因確實(shí)無法詳細(xì)填寫的，應(yīng)附銷售單位購銷合同和填寫的明細(xì)貨物（或勞務(wù)、服務(wù)）清單。另外，發(fā)票的形式多種多樣，例如火車票，雖然沒有稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)制章，但屬于經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的特種發(fā)票。
依據(jù)上述原則，下列業(yè)務(wù)無須取得發(fā)票：工資薪金支出、土地出讓金、股權(quán)受讓款、政策性拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅款、捐贈(zèng)支出、不構(gòu)成增值稅價(jià)外費(fèi)用的違約金、賠償款、同一法人實(shí)體內(nèi)部的總分支機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本合法憑據(jù)掌握的原則
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）文件規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。但以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用可以在稅前扣除：
(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。
(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
開發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)、工程建筑成本、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握：
（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；
（3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；
（4）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
三、開發(fā)成本各項(xiàng)支出有關(guān)票據(jù)的具體說明
（一）土地出讓金
國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件規(guī)定，政府出讓土地，不征營(yíng)業(yè)稅，故不得開具發(fā)票，應(yīng)取得土地管理部門開具的財(cái)政票據(jù)為入憑據(jù)。財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件三《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）項(xiàng)規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)，免征增值稅。”嚴(yán)格說來，土地出讓金收入全部歸財(cái)政所有，出讓金收入應(yīng)界定為不征增值稅，繼續(xù)開具財(cái)政票據(jù)，但由于稅法將其界定為免稅項(xiàng)目，理論上應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票。實(shí)務(wù)中，土地出讓金財(cái)政票據(jù)應(yīng)界定為合法憑據(jù)。
（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)
房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補(bǔ)償費(fèi)，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財(cái)稅[2004]134號(hào)文件規(guī)定補(bǔ)交契稅。國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償金，不征營(yíng)業(yè)稅。因此，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費(fèi)收據(jù)”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有上述收費(fèi)收據(jù)的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬，同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。
委托拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，也采用上述方式入賬。
財(cái)稅[2016]36號(hào)規(guī)定，營(yíng)改增后，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者取得的收入免征增值稅。土地補(bǔ)償款由“不征營(yíng)業(yè)稅”改成了“免征增值稅”，因此應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。此外，根據(jù)國(guó)稅函[2007]969號(hào)文件關(guān)于“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅”的精神，營(yíng)改增后，地上附著物補(bǔ)償也應(yīng)免征增值稅，應(yīng)與土地補(bǔ)償合并，一并開具增值稅普通發(fā)票。
財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑服務(wù)—其他建筑服務(wù)”稅目征收增值稅，因此，向拆遷公司支付的拆遷費(fèi)用，應(yīng)取得建筑公司開具的增值稅發(fā)票。
房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程（含拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷勞務(wù)費(fèi)）整個(gè)承包給拆遷公司的，應(yīng)取得全額的建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票，直接給被拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)作為拆遷公司的成本處理，其憑據(jù)的取得同上。
（三）土地整理費(fèi)
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，平整土地按“建筑服務(wù)”繳納增值稅。因此，支付給其他公司的土地整理費(fèi)應(yīng)取得增值稅發(fā)票。
（四）挖土費(fèi)
支付給農(nóng)民工（非雇員）的挖土費(fèi)等，不得采用工資表發(fā)放，應(yīng)由個(gè)人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票。開具發(fā)票時(shí)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收個(gè)人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)已征收個(gè)人所得稅的，房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個(gè)人所得稅。
（五）設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)
1.境內(nèi)服務(wù)單位。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目咨詢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)取得提供服務(wù)的單位機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的增值稅發(fā)票，開票明細(xì)依次為“文化創(chuàng)意服務(wù)—設(shè)計(jì)服務(wù)”、“現(xiàn)代咨詢服務(wù)—咨詢服務(wù)”、“現(xiàn)代咨詢服務(wù)—鑒證服務(wù)”。
2.境外服務(wù)公司。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)或個(gè)人應(yīng)稅服務(wù)的，境外企業(yè)或個(gè)人負(fù)有增值稅納稅義務(wù)，當(dāng)境外單位在境內(nèi)未設(shè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)時(shí)，稅款由境內(nèi)服務(wù)購買方負(fù)責(zé)代扣代繳。支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)， 需取得解繳稅款完稅憑證、書面合同、付款證明、和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票作為入賬憑據(jù)。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)從境外取得的有關(guān)發(fā)票或者憑證有疑義的，企業(yè)需提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為稅前扣除憑證。
（六）建筑工程
房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。
1.包工包料。應(yīng)取得建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票，發(fā)票金額與承包額相等。
2.包工不包料（甲供工程或清包工）。
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，建筑公司提供清包工或甲供工程時(shí)，可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額計(jì)征增值稅。建筑公司雖然按差額計(jì)算繳納增值稅，但應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)按全額開具增值稅專用或普通發(fā)票。稅總納便函[2016]71號(hào)文件中對(duì)此問題舉例如下：
問：總包收到100萬，分包款50萬，購貨方要求開具100萬發(fā)票，納稅人實(shí)際繳納50萬的稅款，如何開票？
答：可以全額開票，總包開具100萬發(fā)票，發(fā)票上注明的金額為100/(1+3%)，稅額為100/（1+3%）*3%，下游企業(yè)全額抵扣。納稅人申報(bào)時(shí)，填寫附表3，進(jìn)行差額扣除，實(shí)際繳納的稅額為（100-50）/(1+3%)*3%。
當(dāng)建筑公司提供清包工或甲供工程服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法時(shí)，不存在差額計(jì)稅，需全額計(jì)征增值稅并開具發(fā)票。
上述兩種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)均以全額的增值稅專用或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。
（七）裝飾工程
裝飾，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。
1.包工包料。與建筑工程相同。
2.包工不包料（清包工或稱甲供材）。與建筑工程相同。
（八）設(shè)備安裝
1.房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備，再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的，應(yīng)當(dāng)取得商家或廠家的增值稅發(fā)票，并僅就安裝費(fèi)的部分，由安裝公司開具建筑服務(wù)增值稅專用或普通發(fā)票。
2.商業(yè)企業(yè)發(fā)生的外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)提供安裝服務(wù)的混合銷售行為，應(yīng)按貨物銷售計(jì)算繳納增值稅。因此，商業(yè)企業(yè)應(yīng)給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負(fù)責(zé)安裝，還是商家再聘請(qǐng)其他安裝公司安裝，與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)，屬于商家成本。
房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設(shè)備，設(shè)備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票抬頭應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)，這種情況下，安裝公司僅就安裝費(fèi)金額計(jì)算增值稅。安裝公司應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅發(fā)票（金額不含設(shè)備價(jià)款）。
3.工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負(fù)責(zé)安裝。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件第四十條，“一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。”因此，工業(yè)企業(yè)對(duì)于取得的貨物銷售與安裝服務(wù)需全部按貨物銷售繳納增值稅，并開具增值稅發(fā)票。
（九）房屋修繕
房屋修繕，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價(jià)值或延長(zhǎng)其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房屋修繕按照“建筑服務(wù)”計(jì)算繳納增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費(fèi)用，應(yīng)以建筑服務(wù)增值稅發(fā)票作為入賬憑據(jù)。
允許記入開發(fā)成本的房屋維修費(fèi)用是指開發(fā)產(chǎn)品完工前的維修費(fèi)用。
（十）綠化工程
綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個(gè)組成部分。例如：綠化與平整土地?zé)o法分開，而平整土地本身就屬于建筑服務(wù)中的“其他建筑服務(wù)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，園林綠化屬于“建筑服務(wù)—其他建筑服務(wù)”。實(shí)務(wù)中，園林綠化較容易涉及混合銷售，對(duì)于企業(yè)將自己種植的苗木用于承接園林綠化工程，一般按下列情形處理：
如同提供“工程服務(wù)”需要建筑材料一樣，包工包料的建筑工程無論材料占收入比重多少，都應(yīng)界定為從事建筑服務(wù)的單位的混合銷售，按建筑服務(wù)征收增值稅。因此，園林綠化作為“其他建筑服務(wù)”，無論是清包工，還是包工包料的綠化工程，也無論苗木收入占收入的比重多少，都應(yīng)界定為從事“其他建筑服務(wù)”的單位的混合銷售行為，應(yīng)全額開具增值稅專用或普通發(fā)票，按11%計(jì)算增值稅。
如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購花草、樹木，聘請(qǐng)園林綠化公司負(fù)責(zé)施工的，按甲供工程業(yè)務(wù)處理。
對(duì)于上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司，均應(yīng)取得園林綠化公司開具的增值稅專用或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。
（十一）利息支出
房地產(chǎn)企業(yè)利息支出一般分三種情況：向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款、向企業(yè)等非金融機(jī)構(gòu)借款、向信托計(jì)劃借款。全面施行營(yíng)改增后，貸款服務(wù)需繳納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出一般以貸款方開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。向非金融機(jī)構(gòu)支付利息時(shí)，企業(yè)還需于按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。當(dāng)向信托計(jì)劃借款時(shí)，因信托計(jì)劃非納稅義務(wù)主體，無法開具增值稅發(fā)票，故實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)以信托公司開具的息單作為入賬憑據(jù)。
房地產(chǎn)企業(yè)使用企業(yè)集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)借統(tǒng)還資金支付的利息，在營(yíng)改增前不征營(yíng)業(yè)稅，使用收據(jù)入賬即可。在營(yíng)改增后屬于免征增值稅項(xiàng)目，也應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)支付的符合統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出不受關(guān)聯(lián)債資比例的限制。
（十二）辦公費(fèi)
1.各部門發(fā)生的各種辦公用品及耗材費(fèi)、IT軟件硬件維護(hù)費(fèi)、維修費(fèi)、印刷費(fèi)等，憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
2.各種搬運(yùn)費(fèi)和文件資料的郵寄費(fèi)，憑運(yùn)輸單位開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬，如果是個(gè)人提供搬運(yùn)勞務(wù)，應(yīng)由個(gè)人至稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票。
3.購買購物卡。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）規(guī)定，售卡方取得的價(jià)款屬于“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，不得開具增值稅專用發(fā)票，只能向購卡方開具增值稅普通發(fā)票，項(xiàng)目名稱為“預(yù)付卡銷售和充值”，發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”。文件同時(shí)規(guī)定，持卡人持卡消費(fèi)時(shí)，商戶不得向持卡人開具增值稅發(fā)票。對(duì)外贈(zèng)送的預(yù)付卡，與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的，可列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，若用于回扣、賄賂等非法支出則不得在稅前扣除。預(yù)付卡用于職工福利的，列入職工福利費(fèi)總額按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除。預(yù)付卡用于本單位消費(fèi)，凡沒有提供具體消費(fèi)項(xiàng)目，無法證明與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的，不得在稅前扣除。
（十三）通訊費(fèi)
各部門發(fā)生的通訊設(shè)施開通費(fèi)用、辦公固定電話、手機(jī)的月租費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)等，憑發(fā)票抬頭為公司的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
（十四）差旅費(fèi)
1.因公出差實(shí)際發(fā)生的車、船、飛機(jī)交通費(fèi)、住宿費(fèi)。交通費(fèi)可直接憑火車票、機(jī)票作為入賬憑據(jù)。住宿費(fèi)憑抬頭為公司的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。全面施行營(yíng)改增后，員工出差住宿酒店，憑下列資料可要求酒店開具增值稅專用發(fā)票：房地產(chǎn)企業(yè)名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開戶行及賬號(hào)信息，不需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、開戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。
2.因公出差發(fā)生的補(bǔ)助費(fèi)、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車補(bǔ)助和單位核定的差旅費(fèi)包干費(fèi)用等。各種補(bǔ)貼、津貼在應(yīng)付職工薪酬科目列支，無需取得發(fā)票。國(guó)稅發(fā)[1994]89號(hào)文件規(guī)定，誤餐補(bǔ)助和差旅費(fèi)津貼不征個(gè)人所得稅，具體標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。對(duì)于差旅費(fèi)津貼支出，企業(yè)需準(zhǔn)備內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度、津貼標(biāo)準(zhǔn)、出差人員姓名、出差地點(diǎn)、時(shí)間和任務(wù)等證明材料備存。
（十五）市內(nèi)交通費(fèi)
各部門人員辦理公司業(yè)務(wù)而在本市發(fā)生的交通費(fèi)用，直接列入管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用或開發(fā)間接費(fèi)用中的“交通費(fèi)”，并以車票作為入賬憑據(jù)。
（十六）車輛使用費(fèi)
各部門使用內(nèi)部、外部運(yùn)輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費(fèi)、維修費(fèi)、過橋過路費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用。如汽車為公司固定資產(chǎn)，上述所有費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。如為私車公用，必須簽訂租賃合同，租賃費(fèi)（申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票）、停車費(fèi)、路橋費(fèi)、汽油及維修費(fèi)均可由公司列支，但保險(xiǎn)費(fèi)、車輛購置稅屬于車主費(fèi)用不能由公司列支，公司承租的車輛亦不能扣除折舊。
（十七）租賃費(fèi)
承租房屋或設(shè)備發(fā)生的租賃費(fèi)支出，憑出租方開具的增值稅發(fā)票入賬。如果出租方為個(gè)人的，該個(gè)人可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。同時(shí)，公司向個(gè)人承租資產(chǎn)約定稅款由公司承擔(dān)的，應(yīng)換算為含稅金額開票。
（十八）交際應(yīng)酬費(fèi)
1.企業(yè)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的合理需要支付的招待費(fèi)用，憑餐飲企業(yè)開具的增值稅普通發(fā)票入賬。
2.邀請(qǐng)政府相關(guān)部門考察、調(diào)研企業(yè)有關(guān)項(xiàng)目，憑發(fā)票直接列入管理費(fèi)用-調(diào)研費(fèi)，同時(shí)將邀請(qǐng)函、會(huì)議紀(jì)要等復(fù)印件，作為附件記賬。
（十九）會(huì)議費(fèi)
企業(yè)召開的專業(yè)工作會(huì)議費(fèi)用，包括會(huì)議期間租用場(chǎng)地的費(fèi)用、車輛使用費(fèi)、資料印刷費(fèi)等，憑發(fā)票計(jì)入會(huì)議費(fèi)，同時(shí)保存會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議對(duì)象、會(huì)議目的、會(huì)議內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的相應(yīng)證明材料備存。
（二十）物業(yè)管理費(fèi)
各部門支付給外部公司的費(fèi)用，包括物業(yè)費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)，憑增值稅專用或普通發(fā)票入賬。
（二十一）水電費(fèi)
各部門使用水、電所發(fā)生的費(fèi)用，取得水電部門開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。如果共用戶頭為其他企業(yè)水表和電表的，則憑其他企業(yè)開具的增值稅專用或普通發(fā)票入賬。
（二十二）咨詢費(fèi)
企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理等方面咨詢所支付的費(fèi)用，以及聘請(qǐng)技術(shù)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)和法律顧問等支付的費(fèi)用。
憑服務(wù)提供方開具的增值稅專用或普通發(fā)票入賬。如服務(wù)方為個(gè)人，該個(gè)人各稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票，如果約定稅款由公司承擔(dān)的，應(yīng)換算為含稅金額開票。
（二十三）廣告費(fèi)
公司為達(dá)到推銷產(chǎn)品、樹立公司形象等目的，而在電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙、雜志等傳媒機(jī)構(gòu)做廣告，包括：戶外媒體、電視媒體、平面媒體等，憑增值稅專用或普通發(fā)票入賬。
（二十四）業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)
1.企業(yè)開展對(duì)外業(yè)務(wù)宣傳活動(dòng)所支付的費(fèi)用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，以及舉行各類信息發(fā)布會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、展示會(huì)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：活動(dòng)服務(wù)費(fèi)、活動(dòng)展覽展臺(tái)費(fèi)、活動(dòng)發(fā)布會(huì)招待媒體記者的各項(xiàng)費(fèi)用、活動(dòng)宣傳資料費(fèi)、為宣傳活動(dòng)發(fā)放給客戶的小禮品、活動(dòng)邀請(qǐng)嘉賓的交通及住宿費(fèi)、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)演出費(fèi)等，應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用-宣傳費(fèi)，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
2.抽獎(jiǎng)活動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)給客戶的金額較大禮品。
憑購買禮品取得的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票以及活動(dòng)方案入賬。
借：庫存商品
借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額
貸：銀行存款
根據(jù)財(cái)稅[2011]50號(hào)文件規(guī)定，客戶通過抽獎(jiǎng)獲得的禮品應(yīng)按“其他所得”扣繳個(gè)人所得稅。實(shí)際操作中往往是無法代收代繳個(gè)人所得稅，故只能由公司承擔(dān)，且不能在所得稅前扣除。
借：銷售費(fèi)用—業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)
貸：庫存商品
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅
3.接待客戶的景區(qū)門票、旅行社開出的旅游費(fèi)、機(jī)票、會(huì)務(wù)費(fèi)，計(jì)入“管理費(fèi)用—業(yè)務(wù)招待費(fèi)”，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
（二十五）市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)
企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析等活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入“管理費(fèi)用—市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)”，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
（二十六）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)
各部門發(fā)生的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置費(fèi)等，如購置員工工裝、工牌、工程用安全帽等，憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
（二十七）人員招聘費(fèi)
企業(yè)為招聘到合格人才，通過人才交流中心、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑進(jìn)行招聘活動(dòng)所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。需要注意的是，當(dāng)企業(yè)通過人力資源公司以人力資源外包的形式招聘時(shí)，根據(jù)財(cái)稅[2016]47號(hào)文件規(guī)定：“納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。”
（二十八）臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)
管理部門臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工所支付的費(fèi)用，由個(gè)人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票列入相關(guān)成本、費(fèi)用。
（二十九）工資社保、住房公積金等
以員工的工資簽收單、代扣代繳稅款明細(xì)、《社保費(fèi)專用憑證》或《社保費(fèi)專用繳款書》為入賬憑據(jù)，住房公積金以收繳單位開具的專用票據(jù)為入賬憑據(jù)。同時(shí)將工資分配方案、工資結(jié)算單、企業(yè)與職工簽訂的勞動(dòng)合同、個(gè)人所得稅扣繳情況以及經(jīng)社保機(jī)構(gòu)蓋章的企業(yè)職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)名單清冊(cè)，作為備查資料。
向受雇的員工支付的解除勞動(dòng)合同（辭退）補(bǔ)償金，以企業(yè)與職工解除勞動(dòng)合同（辭退）協(xié)議、當(dāng)事人簽字的付款單據(jù)作為入賬憑證。
（三十）職工旅游費(fèi)
企業(yè)組織員工旅游發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入職工福利費(fèi)，企業(yè)工會(huì)組織的職工旅游計(jì)入工會(huì)費(fèi)。根據(jù)財(cái)稅[2004]11號(hào)文件規(guī)定，單位組織員工旅游發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)并入工資薪金所得總額一并計(jì)算個(gè)稅。
（三十一）銷售傭金
對(duì)員工完成業(yè)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行的獎(jiǎng)勵(lì)，依據(jù)一定的指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核發(fā)放或聘請(qǐng)銷售代理公司銷售產(chǎn)品而發(fā)生的代理手續(xù)費(fèi)等。
聘請(qǐng)銷售代理公司支付的代理手續(xù)費(fèi)，應(yīng)取得銷售代理公司開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。財(cái)稅[2009]29號(hào)文件規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除…其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。”國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定：“企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。”
房地產(chǎn)企業(yè)向本單位員工支付的銷售獎(jiǎng)勵(lì)，屬于獎(jiǎng)金性質(zhì)，通過“應(yīng)付職工薪酬”科目核算，無需發(fā)票。
（三十二）營(yíng)銷體系獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)部員工獎(jiǎng)勵(lì)品
如：金額在2000元以上的電視機(jī)、電動(dòng)車等。
建議將電視機(jī)、電動(dòng)車等發(fā)票直接由商家開給個(gè)人，公司賬面體現(xiàn)借記應(yīng)付工資，貸記現(xiàn)金。
（三十三）營(yíng)銷體系銷售房屋附贈(zèng)品
房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房向業(yè)主附贈(zèng)品如：空調(diào)（價(jià)值2000元）、奧運(yùn)銀條（價(jià)值600元）、咖啡機(jī)（價(jià)值300元）等，通常由商家將空調(diào)等增值稅發(fā)票直接開給業(yè)主，房地產(chǎn)企業(yè)以折扣銷售方式確定房?jī)r(jià)，例如，房?jī)r(jià)100萬元，贈(zèng)送空調(diào)2000元，則銷售不動(dòng)產(chǎn)開具：房?jī)r(jià)100萬元，減折扣2000元，實(shí)收998000元。
如果采取先購入再贈(zèng)送，必須全額開具100萬元的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。財(cái)稅[2011]50號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購買手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等。
（三十四）售樓處費(fèi)用
銷售活動(dòng)結(jié)束后要拆除的售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造、裝修、裝飾等費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)記入銷售費(fèi)用，實(shí)際拆除時(shí)不作賬。不拆除的，區(qū)別處理，其中屬于開發(fā)產(chǎn)品作為樣板房的，發(fā)生的裝修等費(fèi)用視同精裝修房，計(jì)入該套房屋的開發(fā)成本，不分?jǐn)傊疗渌_發(fā)產(chǎn)品成本。如果利用物業(yè)用房、會(huì)所作為臨時(shí)售樓處使用，應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，計(jì)入開發(fā)總成本，分?jǐn)傊了锌墒劢ㄖ娣e的開發(fā)成本之中。以開發(fā)產(chǎn)品作為樣板房，按待售精裝修房處理。
（三十五）賠款與違約金支出房地產(chǎn)企業(yè)與客戶或供應(yīng)商發(fā)生的各類違約金支出，以雙方簽訂的質(zhì)量賠款協(xié)議、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告（或質(zhì)量事故鑒定）、相關(guān)合同、法院文書以及付款單據(jù)為入賬憑證。
