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每個人都有一個夢想：我想有一個大房子，要有一個落地窗，午后，喝著咖啡，看本小說，悠然享受暖暖的陽光。前提是，你有一個大房子……說到買房，問題來了，全款買還是貸款買？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長時間？等額本金還款呢，還是等額本息？
我們總結一下，房產規劃在我們理財生涯中的合理安排：
1、全款買還是貸款買，貸款多少合適?
這個問題，還是比較好回答的，當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。
建議：
貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業貸款混合貸，是不是很人性化。
公積金貸款現在的利率是4.05%，商業貸款也在6%上線，用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
貸款，個人建議就按照最低要求付的首付款來貸就ok，后面在具體分析到。
2、如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？
先來舉個例子：地點坐標：北京，首付30% ，公積金和商業貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業貸款280萬，貸款400萬。
很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。
但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創造了3.85%的利息哦，比我們現在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。
建議：
按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。
提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權在你們手上哦。
3、等額本息or等額本金
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。
但是，真的是這樣嗎？
其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
舉個例子：如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。
1.假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；
（1）第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。
（2）第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：
995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元
以此類推：等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。
2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。
（1） 第一個月計算出的利息同樣為5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元
以此類推：等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。
上圖，這樣大家看的更直觀：
通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設計要多賺你的利息。
所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。
等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。
借用銀行的錢，我們把結余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的。
結論：
建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經拿出了大額的現金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數值多。隨著生活水平提高，可支配現金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。
4、哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統保守黨，錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不愿意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。
2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質量，請你還了吧。
3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，一塊玩吧。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。
2.等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經比較少了哦。
等額本息還款期已經超過二分之一，可以提前還款，但是看準時間，節省的利息會比較多，其實節省的利息已經沒有多少了。
最后說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。
現在的經濟大環境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
總結
首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。
也因為負利率的這個原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實最后還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些。很多人買房一開始就是借了債的，很多人一開始的壓力都非常大。這個時候，能減輕一點是一點。更重要的是，低利率有可能長期存在。用等額本息還款你現在一個月還3000，30年之后還是還3000；等額本金現在一個月還4500，30年后還1000?？墒牵F在的錢要比30年后的錢要值錢呀?，F在每個月月供多1500，可能會讓很多人吃不消。30年之后每個月少了2000塊錢，可能只夠吃個早餐了。時間值錢呀！
