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無論是企業(yè)還是個人，發(fā)生房地產(chǎn)所有權轉移的經(jīng)濟行為，是在所難免的，可你對房產(chǎn)所權和土地使用權發(fā)生轉移時，涉及到的稅收政策又了解多少呢?
是否曾有過“書到用時方恨少”的感覺呢？今天昌堯講稅就來和大家講講這房產(chǎn)所權和土地使用權發(fā)生轉移時，哪些業(yè)務可以免征“土地增值稅”的相關知識，但愿能對你有所幫助。
一、建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免征“土地增值稅”。
普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格l.2倍以下。
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征“土地增值稅”。
二、因國家建設需要依法被征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”。
征用是國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。
國有土地使用權收回是指當出現(xiàn)某種法律事實時，原批準用地的人民政府土地行政主管部門經(jīng)批準后依法收回用地單位或者個人使用的國有土地使用權。
因此，納稅人出現(xiàn)因國家建設需要依法被征用、收回的房地產(chǎn)，所取得的補償收入，免征“土地增值稅”。
三、合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”。
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
四、房屋產(chǎn)權、土地使用權以繼承、贈與方式無償轉讓的，免征“土地增值稅”。
繼承是房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人。
贈與是房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。
因此，房屋產(chǎn)權、土地使用權所有人以繼承、贈與方式無償轉讓的，免征“土地增值稅”。
五、個人之間互換住房，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征“土地增值稅”。
房屋所有權互換是當交換房屋的行為發(fā)生后，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時雙方的產(chǎn)權也發(fā)生了更換;
房屋使用權交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權，交換后只是使用權發(fā)生了互換，產(chǎn)權仍歸原房主所有。
因此，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，當需要進行所有權互換時，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征“土地增值稅”。
六、個人銷售住房，免征“土地增值稅”。
普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。目前，多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2-6層(含6層)的樓房;高層住宅是指6層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。由于各地對多層和高層的定義不一致，劃分標準各地可根據(jù)實際情況酌情確定。
非普通住宅即普通住宅標準以外的住宅。
因此，對于個人而言，銷售的住房，無論是普通住宅還是非普通住宅，都免征“土地增值稅”。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有未轉移產(chǎn)權的開發(fā)房產(chǎn)，不征“土地增值稅”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
八、轉讓舊房增值額未超過扣除項目金額20%的，免征“土地增值稅”。
企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征“土地增值稅”。
九、對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征“土地增值稅”。
按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責任公司)。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
十、投資主體存續(xù)的企業(yè)合并，房地產(chǎn)轉移，暫不征“土地增值稅”。
按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征“土地增值稅”。
十一、投資主體存續(xù)的企業(yè)分立，房地產(chǎn)轉移，暫不征“土地增值稅”。
按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征“土地增值稅”。
十二、企業(yè)改制重組時，發(fā)生房地產(chǎn)投資轉移，暫不征“土地增值稅”。
企業(yè)改制重組分為“整體改制”與“部分改制”。
整體改制是指以企業(yè)全部資產(chǎn)為基礎，通過資產(chǎn)重組，整體改建為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的、規(guī)范的企業(yè)。當前，大部分企業(yè)采取整體改制的方式，特別適合中、小型企業(yè)改制原企業(yè)經(jīng)營業(yè)績存續(xù)，其字號、商譽、商標等無形資產(chǎn)得以承繼，企業(yè)原有的架構得以完整保存，有利于企業(yè)的穩(wěn)定，新股東的加入和機制的轉變，又增強了企業(yè)的活力，有利于促進企業(yè)的發(fā)展。
部分改制是企業(yè)以部分資產(chǎn)進行重組，通過吸收其他股東的投資或轉讓部分股權設立新的企業(yè)，原企業(yè)繼續(xù)保留。部分改制比較適合于大型企業(yè)的改制，尤其是設立股份有限公司時多采用部分改制的方式。嚴格來講，部分改制登記不是變更登記，而是設立登記。
因此，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征“土地增值稅”。
政策依據(jù)
1、《土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)
2、財政部 國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)
3、國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)
4、財政部 國家稅務總局《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)
5、《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)
財政部 國家稅務總局《關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2015〕5號)
